اشتباه روحانی درباره آمار اجاره‌بها از ۳۰ درصد تا ۱۰۰ درصد؟ / ۱۱ سال پس‌انداز برای رهن یک خانه +جدول

لینک کوتاه مطلب : http://zanjansahar.ir/?p=8610

حسن روحانی روز شنبه در نشست با مدیران ارشد بخش مسکن با انتقاد از گزارش‌ها و اعداد و ارقامی که در زمینه افزایش اجاره‌بها از سوی برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود، گفت: بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن استیجاری به طور متوسط در تهران میزان اجاره‌بها ۳۰ درصد افزایش یافته که این رقم امیدوارکننده است. البته مطلوب نبوده اما در عین حال با آمار و ارقامی که این روزها منتشر می‌شود، متفاوت است.

آنچه که روحانی درباره افزایش ۳۰ درصدی اجاره‌بها در تهران گفته برای هیچ یک از مستاجران پایتخت‌نشین، باورپذیر نیست چراکه تمامی مستاجران در ماه‌های اخیر مجبور شده‌اند بیش از ۵۰ درصد و حتی گاهی تا دو برابر رقم سال گذشته بر روی پول ودیعه رهن یا اجاره ماهانه خود بگذارند.

بر اساس شاخص جیب مستاجران در تهران، اجاره‌بها در سال جاری نسبت به سال گذشته بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است. به همین دلیل بسیاری از مستاجران مجبور شده‌اند برای پیدا کردن خانه‌ای در حد پولشان، به مناطق پایین‌تر پایتخت یا شهرهای حومه‌ای تهران مهاجرت کنند.

اما دلیل تفاوت آمار ارائه‌شده از سوی روحانی درباره اجاره‌بها با آمار واقعی افزایش آن به نحوه آمارگیری شاخص‌های اجاره مسکن توسط دستگاه‌های دولتی برمی‌گردد که روحانی به آن توجه نداشته یا از آن اطلاع ندارد.

 شیوه دستگاه‌های آمارگیری دولت، برای استخراج میزان افزایش اجاره‌بها بدینگونه است که هر ماه به خانوارهای نمونه آماری مراجعه کرده و رقم اجاره ماهانه آنها را از طریق پرسشنامه آماری درج می‌کنند. اگر خانواده‌ای در همان ماه، خانه جدید اجاره کرده یا اجاره‌نامه قبلی را تمدید کرد باشد، میزان افزایش اجاره نسبت به سال قبل را به آمارگیر اعلام می‌کند.

مثلاً فردی که از ابتدای تیرماه سال گذشته خانه‌ای را ماهی یک میلیون تومان اجاره کرده باشد و از تیرماه امسال قرارداد اجاره همان خانه را با قیمت دو میلیون تومان تمدید کند، در تیرماه امسال رقم افزایش اجاره‌بها برای او ۱۰۰ درصد درج می‌شود؛ اما از مردادماه امسال تا خرداد سال آینده، هر ماه که آمارگیر به این خانواده مراجعه کند، رقم شاخص اجاره‌بها برای آن را صفر درصد درج می‌کند.

از آنجا که شاخص اجاره‌بها از طریق میانگین همه خانوارهای نمونه محاسبه می‌شود، طبیعی است در هر ماه، فقط بخشی از اجاره‌نشینان قرارداد جدید بسته‌اند و شاخص اجاره‌بهای آنها افزایش داشته (که امسال بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد بوده است)؛ اما شاخص اجاره‌بهای مابقی خانوارهایی که از ماه‌های قبل قرارداد داشته‌اند، صفر درصد لحاظ می‌شود؛ بنابراین میانگین افزایش اجاره‌بها در آمارگیری دستگاه‌های دولتی (میانگین ارقام ۵۰ تا ۱۰۰ درصد با صفر درصدها) نسبت به رقم واقعی آن، به شدت پایین می‌آید.

اگر به طور فرضی بازه زمانی انعقاد قرارداد خانوارهای اجاره‌نشین را به طور مساوی در ۱۲ ماه سال تقسیم کنیم، هر ماه در تعیین شاخص اجاره‌بها از سوی دستگاه‌های دولتی، یک دوازدهم خانوارها که قرارداد جدید وضع کرده‌اند مشمول افزایش اجاره‌بهای ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی امسال می‌شوند و رقم رشد اجاره‌بها برای مابقی اجاره‌نشینان کشور صفر درصد لحاظ می‌شود. آنگاه میانگین ارقام اجاره‌بهای همه این خانوارها به عنوان رشد شاخص اجاره‌بها در آن ماه اعلام می‌شود که قطعاً با ارقامی که مردم در بازار مواجهند، فاصله بسیاری دارد.

منصوره یزدان خواه مدیرکل دفتر شاخص قیمت‌های مرکز ملی آمار ایران، سال گذشته در مصاحبه‌ای به موضوع دلیل تفاوت آمار رسمی اجاره‌بها با ارقام بازار پرداخته و از آن موشکافی کرده بود.

او در پاسخ به این سؤال که اجاره در بیشتر مناطق بین ۳۰ تا ۷۰ درصد رشد داشته اما در آمار دولت ۱۵ درصد اعلام شده است، گفته بود:‌ برای محاسبه نرخ تورم اجاره به خانوارهای اجاره‌نشین به صورت ماهانه مراجعه می‌شود.

در زمان مراجعه تعدادی از خانوارها یا قرارداد خود را تمدید نموده‌اند و یا قرارداد جدید منعقد کرده‌اند که این دسته از خانوارها با افزایش قیمت مواجه خواهند بود و برای تعداد دیگری از خانوارها سررسید قراردادی تهیه نشده و مهلت آنها پابرجاست؛ بنابراین برای این دسته از خانوارها شاهد ثبات قیمت خواهیم بود و تورم اجاره از میانگین تغییرات قیمت این دو دسته خانوار به دست می‌آید.

تورم ۳۰ درصدی که شما اشاره کردید مربوط به دسته اول یعنی خانوارهایی است که سررسید قرارداد آنها انجام شده و با افزایش اجاره‌بها روبرو بوده‌اند. باید در نظر داشت تورم مسکن میانگین تغییرات قیمت است که برای تمام خانوارها از جمله خانوارهایی است که هنوز سررسید قراردادشان انجام نشده است.

حسن روحانی روز شنبه در نشست با مدیران ارشد بخش مسکن از گزارش‌ها و اعداد و ارقامی که در زمینه افزایش اجاره‌بها از سوی برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود انتقاد و اعلام کرد براساس آمار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن استیجاری، میزان اجاره‌بها در تهران به‌طور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته است! او این رقم را امیدوارکننده دانسته و گفته است: «البته این رقم مطلوب نبوده و با آمار و ارقامی که این روزها منتشر می‌شود، متفاوت است.» اظهارنظر روحانی درمورد میزان افزایش اجاره‌بها در سال ۹۸ با واکنش شدید رسانه‌ها مواجه شد و اکثر قریب به اتفاق رسانه‌ها به‌جز رسانه‌های وابسته به دولت، گفته‌های روحانی را خلاف واقعیت حال حاضر بازار اجاره‌بها دانستند و روحانی را متهم به ارائه آمار اشتباه از میزان رشد اجاره‌بها و بی‌اطلاعی از وضعیت مستاجران کردند.  امسال و با آغاز فصل تابستان که به‌عبارتی فصل نقل و انتقال مسکن خوانده می‌شود، مستاجران به‌ویژه در کلانشهرها با اعداد و ارقام حیرت‌انگیزی از سوی مالکان برای نرخ اجاره‌بها مواجه شدند تا حدی که به گفته کارشناسان بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از مستاجران در تهران به‌دلیل ناتوانی در پرداخت مبلغ رهن و اجاره واحد مسکونی‌ای که در آن سکونت داشتند، مجبور به تغییر محله و حتی منطقه سکونت خود شده‌اند.

به‌عبارت دیگر، تابستان امسال بخش قابل‌توجهی از مستاجرانی که سال گذشته در مناطق شمالی تهران سکونت داشتند، امسال به‌دلیل افزایش سرسام‌آور میزان اجاره‌بها در این مناطق، مجبور به تغییر مکان و سکونت در مناطق پایین‌تر شهر شده‌اند. علاوه‌بر این، گزارش‌های میدانی از شهرهای حاشیه تهران و پرس‌وجو از بنگاه‌های مشاور املاک این مناطق نشان می‌دهد تعداد مراجعه‌کنندگانی که از شهر تهران برای اجاره یک ملک به مشاوران املاک مستقر در این شهرها مراجعه کرده‌اند، امسال به‌شدت افزایش یافته است. افزایش اجاره‌بها به‌حدی بود که تلویزیون ملی ایران نیز با راه‌اندازی کمپین «هشتک# صاحبخانه خوب» به موضوع افزایش اجاره‌بها ورود پیدا کرد و مالکان را به مراعات حال مستاجران تشویق کرد. با وجود این رئیس‌جمهور میزان افزایش اجاره‌بها در سال ۹۸ را ۳۰ درصد و این رقم را امیدوارکننده دانسته است!

نرخ رهن و اجاره ملک چگونه تعیین می‌شود؟

براساس عرف فعلی در بازار مسکن کشور، رهن یک واحد مسکونی با توجه به مدت زمانی که از سال ساخت خانه می‌گذرد، بین یک‌ششم تا یک‌چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. به این صورت که اگر خانه‌ نوساز باشد یک‌چهارم و هرچه عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک‌ششم نزدیک می‎شود. برای مثال اگر یک واحد مسکونی ۶۰ متری نوساز در محله‌ای قرار داشته باشد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آن معادل پنج‌میلیون تومان باشد، ‌در نتیجه رهن کامل این ملک ۷۵ میلیون تومان تعیین می‌شود ۴/(۵×۶۰). اما اگر سن همین بنا بیش از ۱۰ سال باشد، مستاجر باید ۵۰ میلیون تومان برای رهن کامل خانه بپردازد ۶/(۵×۶۰). در بسیاری از موارد و براساس توافق مالک و مستاجر، قرارداد اجاره ملک براساس فرمول رهن و اجاره منعقد می‌شود. در این صورت برای محاسبه میزان رهن و اجاره قابل پرداخت مطابق عرف بازار عمل می‌شود به این صورت که هر یک‌میلیون تومان رهن، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود یا به‌عبارت دیگر، به ازای هر ۱۰ میلیون تومان از مبلغ رهن باید ۳۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت شود. برای مثال اگر فردی بخواهد یک واحد مسکونی ۶۰ متری را اجاره‌ کامل کند (یعنی پولی بابت رهن پرداخت نکند)، باید ماهانه معادل دومیلیون و ۲۵۰ هزار تومان بابت اجاره ملک بپردازد(۳۰۰۰۰×۷۵). حال اگر مستاجر قصد داشته باشد از مبلغ اجاره کاسته و مقداری پول به‌عنوان رهن به مالک بپردازد باید مقدار مابه‌التفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای مثال اگر قرار باشد مستاجر ۲۵ میلیون تومان بابت رهن یک واحد مسکونی ۶۰ متری بپردازد، مابه‌التفاوت ۲۵ میلیون با ۷۵ میلیون (رهن کامل خانه)، ۵۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. در نتیجه باید این مبلغ با همان فرمول به‌ازای هر یک‌میلیون ۳۰ هزار تومان به اجاره تبدیل شود. در این صورت ملک مذکور با ۲۵ میلیون رهن و یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه در اختیار مستاجر قرار داده می‌شود (۰۰۰/۵۰۰/۱=۳۰۰۰۰×۵۰).

رشد ۷ درصدی سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوارها

براساس آمار بانک مرکزی، در سال ۹۱ سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها ۳۲٫۹ درصد برآورد شده است. این در حالی که این سهم در سال ۹۶ با افزایش بیش از هفت‌درصدی به ۳۵٫۵ درصد رسیده است. اگرچه آمار مربوط به سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در سال ۹۷ هنوز از سوی بانک مرکزی منتشر نشده، اما اگر با استناد به آمار سال‌های ۹۱ تا ۹۶ به‌طور متوسط سالانه سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها، یک درصد رشد داشته باشد، در نتیجه می‌توان برآورد کرد در سال گذشته ۳۶ درصد از درآمد خانوارها در بخش مسکن صرف شده است. دانستن میزان سهم مسکن در سبد خانوارها زمانی اهمیت پیدا می‌کند که بدانیم در سال ۹۷ حداقل دستمزد یک کارگر ساده، معادل یک‌میلیون و ۱۱۱ هزار و ۲۶۹ هزار بوده است. اما پیش از تحلیل این موضوع باید آمار میزان رهن کامل، اجاره‌بها و رهن ‌و اجاره ملک در تهران و سایر شهرهای کشور از بهار سال ۹۲ تا بهار سال ۹۸ بررسی شود.

آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در بهار سال ۹۲، میانگین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی ۶۰ متری در تهران، ماهانه ۱۷ هزار و ۷۱۲ تومان به‌ازای یک مترمربع بوده است. در این صورت و براساس فرمول تعیین نرخ اجاره و رهن، رهن کامل‌ این واحد ۶۰ متری ۳۵ میلیون و ۴۲۴ هزار تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که متوسط مبلغ اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در بهار سال ۹۷ با رشد ۷۰ درصدی به ۲۹ هزار و ۸۳۶ تومان به‌ازای هر مترمربع رسیده است. در این صورت مبلغ رهن کامل این واحد مسکونی ۶۰ متری در بهار ۹۷ به ۵۹ میلیون و ۶۷۲ هزار تومان افزایش یافته است. با توجه به اینکه مرکز آمار، آمار میانگین اجاره‌بهای واحد مسکونی را تنها در خردادماه سال ۹۸ منتشر کرده، در نتیجه محاسبه درصد رشد اجاره‌بها در بهار سال جاری نسبت به بهار سال گذشته اندکی دشوار است. البته در این میان یک نکته قابل‌توجه وجود دارد و آن، اینکه محاسبه نرخ رشد اجاره‌بها در فصل بهار نمی‌تواند ملاک دقیقی برای افزایش یا کاهش میزان اجاره‌بها باشد؛ چراکه معمولا دوماه ابتدایی فصل تابستان زمان نقل و انتقالات بوده و بازار مسکن در بهار عموما در رکود قرار دارد. بنابراین برای برآورد دقیق میزان افزایش اجاره‌بها باید منتظر ارائه آمارهای مربوط به معاملات رهن و اجاره باشیم. با وجود این، بررسی آمار منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی آپارتمانی معامله‌شده در خردادماه سال ۹۸ معادل ۱۳ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان بوده است. در نتیجه و براساس فرمول محاسبه رهن و اجاره، اجاره‌بهای یک واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران در خردادماه سال جاری، ۹۷ هزارتومان به ازای هر مترمربع، معادل پنج‌میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه و ۱۹۵ میلیون تومان رهن کامل محاسبه می‌شود.

۱۱سال پس‌انداز برای رهن یک خانه

طبق آمار ارائه‌شده از سوی اتحادیه املاک از ابتدای سال جاری تا ۱۶ تیرماه، ۱۶۳ هزار و ۸۰۸ قرارداد اجاره‌نامه منعقد شده است. این در حالی است که در سال ۹۷ و در همین بازه زمانی ۱۸۴ هزار و ۵۵۵ مورد اجاره‌نامه ثبت شده است؛ این ارقام نشان‌دهنده کاهش ۱۵ درصدی میزان معاملات مسکن در حوزه اجاره بوده است؛ این کاهش ارقام در شهر تهران هم دیده می‌شود. طبق آمار کل قراردادهای مسکن در حوزه اجاره در همان بازه زمانی سه‌ماهه حدود ۱۱۵ هزار و ۴۲۴ مورد بوده که یک‌سال بعد و در بازه زمانی سه‌ماهه سال ۹۸ با ۳۵ درصد کاهش به ۷۵ هزار و ۱۲۶ مورد رسیده است. درباره علت ریزش حجم قراردادهای اجاره دو سناریو مطرح می‌شود؛ نخست اینکه آمار اجاره‌نشین‌های پایتخت در این مدت کاهش یافته و در نتیجه از تعداد قراردادهای اجاره‌ کاسته شده است. این سناریو با در نظر گرفتن افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی نرخ یک مترمربع واحد مسکونی، عدم ارائه تسهیلات کافی از سوی دولت برای خانه‌دار شدن خانوارها، تورم و سایر مولفه‌های خرد و کلان، غیرممکن به‌نظر می‌رسد در نتیجه فرضیه رابطه بین نرخ جمعیت مستاجر و افت قراردادهای اجاره‌بها رد می‌شود. اما سناریوی دوم درباره علت کاهش آمار رسمی معاملات اجاره در بازار مسکن شهر تهران این است که به‌دلیل جهش شدید قیمت مسکن و به‌دنبال آن رشد شدید اجاره‌بها در سال گذشته و همچنین سال جاری، بسیاری از مستاجران تصمیم به تمدید قراردادهای خود گرفته و از جابه‌جایی ملکی پرهیز کردند. از آنجاکه معمولا قراردادهای تمدیدی در سامانه مربوط به آمار معاملات ملک ثبت نمی‌شود و اساسا این فرآیند اغلب غیررسمی و از طریق پشت‌نویسی قرارداد اولیه خارج از بنگاه‌های ملکی انجام می‌شود، در نتیجه آمار تعداد قراردادهای جدید ثبت‌شده کمتر شده است.

حال با در نظر گرفتن تمامی آمار ارائه‌شده در این گزارش، چند نتیجه قابل‌توجه به دست می‌آید. همان‌طور که گفته شد حداقل دستمزد یک کارگر ساده در کشور یک‌میلیون و ۱۱۱ هزار تومان است. به‌عبارت دیگر، یک کارگر در سال دستمزدی معادل ۱۳ میلیون و ۳۳۵ هزار و ۲۲۸ تومان دریافت می‌کند. طبق داده‌های آماری، ۳۵ درصد از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود، بنابراین اگر رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری به‌طور میانگین ۶۴ میلیون و ۱۵۶ هزار تومان باشد، یک کارگر ساده باید حدود ۱۱ سال، ۳۵ درصد از دستمزد خود را برای رهن کامل یک واحد مسکونی ۶۰ متری پس‌انداز کند.

برچسب ها
مشاهده بیشتر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

لطفا سوال مقابل را پاسخ دهید ؟ *

Close